פסק-דין בתיק ע"א 7063-04-11

הסכסוך

1.         המערער (" המוכר") מכר למשיבים (" הקונים") בית מגורים בראש פינה. הקונים שילמו את מלוא התמורה, בחלקה הארי היא הועברה ישירות למוכר, ויתרתה (77,359 ש"ח) הופקדה בידיו הנאמנות של בא כוחם, עד כי תועברנה הזכויות בבית על שמם. העברת הזכויות נשלמה רק בחלוף כשנה, שאז העביר הנאמן לידי המוכר סך 56,623 ש"ח, והשאר נותר בידיו. מכאן באה תביעת המוכר, ובה הוא עתר לתשלום יתרת התמורה. נוסף על כך ביקש המוכר לחייב את הקונים בפיצויים המוסכמים (76,125 ש"ח), ופיצויים על נזק נוסף שנגרם לו בשל העיכוב בהעברת יתרת התמורה, ובתוך כך - הפסד דמי שכירות (60,000 ש"ח), עגמת נפש (100,000 ש"ח) ועלות הלוואה שנאלץ ליטול. את תביעתו הוא העמיד, מטעמי אגרה, על סך 150,000 ש"ח.

2.         הקונים התגוננו מפני התביעה כשהם טוענים, כי נהגו על פי החוזה ושילמו את מלוא התמורה, וגם אם חלקה הועבר לידי הנאמן, ולא הגיע לידי המוכר, את חלקם לפי החוזה הם קיימו.

אשר לעיכוב בהעברת חלק מכספי הנאמנות משך כשנה טוענים הקונים, כי הדבר נבע ממחדל של המוכר, שלא שילם את החוב בגין היטל השבחה כי אם בחלוף כשמונה חדשים מיום שנחתם החוזה (ולא לפני שהתרו בו פעמים אחדות), ואת האישור משלטונות המס המופנה ללשכת רשם המקרקעין לא העביר לידיהם כלל.

3.         אלא שבכך לא נסתיימו טענותיהם של הקונים כלפי המוכר. לאחר חתימת החוזה נסתבר להם, כי חלקים מן הממכר, משמע מחסן, חניה וסככה, נבנו שלא לפי היתר כדין, והועדה המקומית לתכנון ולבניה דורשת את הריסתם. נוסף על כך, תוספת כלשהי שבנה המוכר נבנתה בחריגה מהיתר. זו היתה הסיבה לכך, שהנאמן לא העביר את יתרת כספי הנאמנות למוכר, כשהוא מתנה את העברתה בהסדרת חריגות הבניה. הקונים אוחזים בידיהם חוות דעת שמאי, שהעריך עבורם את עלות ההסדרה בסך 22,000 ש"ח, וזהו הסכום (נוסף לשכ"ט השמאי) שעוכב תחת ידיו של הנאמן.

4.         משום כל אלה באה תביעתם הנגדית של הקונים, כשהם מטיחים בפני המוכר, כי לא גילה להם את דבר חריגות הבניה אף שידע עליהן. נוסף על כך טענו הקונים, כי המוכר הפיץ שמועה בישוב, כי הקונים אינם משלמים את תמורת הבית שרכשו ממנו, ובכך יש משום הוצאת דיבתם רעה, וגם על כך תבעוהו בתביעתם הנגדית.

5.         להגנתו טען המוכר, כי בהסכם הצהירו הקונים, כי בחנו את הממכר, בין היתר אצל שלטונות התכנון והבניה, לא מצאו כל בו כל פגם, והסכימו לקבלו כמות שהוא, משמע עם כל פגם שנמצא בו. לכן - אם נמצא בו פגם, אין להם להלין כי אם על עצמם. בתגובה טענו הקונים, כי המוכר לא נתן בידיהם לבדוק אצל רשויות התכנון, כיוון שעמד על כך, שהחוזה ייכרת על אתר, כאשר משרדי רשויות התכנון היו סגורים (משך כשבועיים). מכל מקום, אפילו יש לראותם כמי שלא בדקו כדבעי את הממכר, אין הדבר פוטר אותו מחובתו לגלות באוזניהם כל פגם הידוע לו, מה גם שהוא עצמו הצהיר, באוזניהם ובחוזה הכתוב, כי אין כל חריגות בניה, והכול נבנה כחוק.

6.         תביעת הקונים הועמדה, בערבו של יום, על סך 161,510 ש"ח, המורכבים מסכום הפיצויים המוסכמים על הפרת החוזה (74,863 ש"ח), פיצויים על חריגות הבניה על פי חוות דעת השמאי (22,000 ש"ח) ושכר טרחתו (3,145 ש"ח), פיצויים בגין עגמת נפש (10,000 ש"ח), פיצויים על הוצאת הדיבה (50,000 ש"ח), ולבסוף -  פיצויים על הטרחה ואבדן הזמן בשל כך שהמוכר אילצם לבצע העברת כספים בעיר אחרת (1,500 ש"ח).

פסק הדין בבית משפט השלום

7.         בפרק המבוא של חוזה המכר נאמר:

"והואיל והמוכר עשה בדירה הרחבה ומצהיר שעשה אותה בהיתר כדין, אף כי אין לו עותק מההיתר בידו כעת."

בהמשך, בסעיף 3.א לחוזה, הצהירו הקונים כך:

"הקונים מצהירים, שראו ובדקו את הדירה ומתקניה, חצרה וסביבתה, וכן בדקו אצל הרשויות המוסכמות את זכויות המוכר בדירה, וכן בדקו את מצבה הפיזי, התכנוני והמשפטי של הדירה, וכי הדירה, מתקניה וחצרה מתאימים לצרכיהם ולמטרותם (כך במקור - א.א.) והנם במצב טוב ותקין לשביעות רצונם וכי הם קונים את הדירה במצבה ליום חתימת הסכם זה ( AS IS ) בכפוף לכל בלאי סביר, וכי אין ולא תהיינה להם טענות ו/או תביעות בגין אי התאמה מכל סוג שהוא כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח-1968, ושהם מוותרים על טענה, למעט פגמים נסתרים." (ההדגשה במקור)

בסעיף 3.ב הצהיר המוכר כך:

"המוכר מצהיר כי אין בדירה כל פגם נסתר."

8.         השופטת קמא קבעה, כי חרף הצהרתו הנ"ל של המוכר, כי את ההרחבה שביצע בבית הוא עשה לפי היתר כדין, לא כך היה, והבניה נעשתה, בחלקה האחד, שלא לפי היתר, ובחלקה האחר בחריגה ממנו. עובדות אלה לא היו ידועות לקונים, כך קבעה השוטפת הנכבדה. הן נסתברו להם לאחר שנכרת חוזה המכר. היא קבעה עוד, כי הצהרתם של הקונים כאילו מצאו את הדירה ראויה וגו' נסמכה על הצהרתו של המוכר, לפיה אין כל חריגות בניה בהרחבה שביצע לביתו, הצהרה שניתנה אף כי המוכר ידע היטב, כי התוספות הללו נבנו בלא היתר (כגון המחסן, אותו הוא עצמו בנה, ובלא כל היתר כדין) או בחריגה מהיתר (וגם כאן - את הבקשה להיתר הבניה הגיש המוכר למשרדי הועדה, ואת הבניה עשה בעצמו). בתוך כך מצאה השופטת קמא את עדותו של המוכר חסרת כל מהימנות, מלאה בסתירות מהותיות, הן פנימיות והן כאלה הסותרות ממצאים חיצוניים.

9.         עובר לכריתת חוזה המכר הוכנה עבור המוכר חוות דעת שמאי, כשהשמאי נותן את דעתו לכך, שיש להסדיר את נושא הרישוי. המוכר ביקש לשכנע, כי את חוות הדעת הוא הציג לעיני הקונים עובר לחתימת החוזה, ללמדך כי גילה באוזניהם את דבר חריגות הבניה. טענה זו דחתה השופטת בשתי ידיים כחסרת מהימנות. היא קיבלה כמהימנה את עמדת הקונים, לפיה לא ראו מעולם את חוות הדעת המדוברת, עד למשפט.

10.        סיכומה של סוגיה קבעה השופטת קמא, כי המוכר הפר את חובת הגילוי הרובצת עליו, על שום שלא גילה באוזני הקונים את העובדה, כי חלקים מן הבית נבנו בלא היתר או בחריגה מהיתר.

11.        מן הצד האחר מצאה השופטת קמא, כי יש להשית על הקונים אשם תורם, כיוון שנטלו על עצמם את הסיכון שבחתימה על חוזה, בו הם מצהירים כי בדקו את מצבו של הבית גם מבחינה תכנונית, אף שלא עשו כן באמת, בין עובר לחתימת החוזה ובין סמוך לאחריה ולפני מסירת המפתח לידיהם, והכול - כשהם מיוצגים בידי עורך דין לכל אורך הדרך. אגב כך היא קבעה, כי לא הוכח בפניה, כי משרדי הועדה לתכנון ולבניה היו סגורים בעת חתימת החוזה, ומכל מקום - אלה היו פתוחים אחרי חתימת החוזה ולפני מסירת המפתח. משום כל אלה מצאה השופטת קמא את הקונים אחראים באשם תורם בשיעור של 30%.